전세사기 피해방지 주택임대자보호법, 임차인 권리 강화, 표준계약서에 특약사항 기재 권고

 
앞으로는 전세사기 피해방지를 위해 주택임대차보호법 상 임대인에게 통보되기 전이라도 임차권등기가 가능해집니다. 국회에서 통과한 주택임대차보호법 개정 내용을 살펴보겠습니다.

전세사기 피해방지 주택임대자보호법

전세사기 피해 발생을 방지하기 위한 주택임대차보호법 개정안이 국회에서 통과되었습니다. 주요 개정사항을 보면, 임대계약 체결 시 집주인은 세입자에게 앞선순위의 임대차 정보와 세금납부증명서를 제시해야 합니다. 또한 집주인에게 임차권 등기명령 결정이 통지되기 전이라도 임차권 등기를 신속하게 처리하여 임차인의 대항력을 커지게 합니다. 개정된 조항에는 집주인이 정보를 제시 의무가 새롭게 추가 되었습니다. 임대차계약을 체결할 때 집주인은 주택 세입자에게 앞선 순위의 확정일자 부여일, 차임과 보증금같은 임대차 정보, 국세징수법 및 지방세징수법에 따른 납세증명서 등을 제시할 의무가 생겼습니다. 기존에는 임대인의 세금 체납여부, 선순위 보증금 유무와 같은 정보를 확인할 수 없었습니다. 개정된 법률의 시행은 공포일로부터이며, 공포 당시에 서명한 임대차 계약부터 효력이 있습니다.

 

임차인의 임차권등기 권리 강화

임차권 등기를 신속하게 할 수 있는 조항도 있습니다. 임차권등기명령제는 임대차가 끝난 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 독자적으로 임차권등기를 완료할 수 있게 하여 임차인의 보증금반환채권을 보호하고 거주지를 자유롭게 옮길 수 있게 하는 제도입니다. 법 개정 전에는 임차권 등기를 하기 위해 집주인에게 통지해야 했습니다. 이에 따라 임대인의 사망 후 상속관계가 불명확하거나, 임대인의 주소 불명이나 송달 회피 등으로 임차권등기명령 이행이 곤란한 경우 보증금을 받지 못한 임차인이 임차권등기를 할 수 없어 이사를 할 수 없는 문제가 있었습니다. 이를 바로잡기 위해 '가압류의 집행은 채무자에게 판결문이 송달되기 전이라도 할 수 있다'는 민사집행법 제292조(집행개시의 요건) 제3항을 개정법률이 준용하였습니다. 이에 따라 임대인에게 임차권 등기명령 결정이 고지되기 전이라도 임차권등기가 가능해졌습니다. 다시 말해서 임차인은 대항력과 우선변제권, 거주지 이전의 자유가 허용되어 임차인이 보증금을 반환받을 수 있는 청구권보호가 한층 더 강화되었습니다. 이 조항은 '임차권 등기명령 절차에 관한 규칙'이 개정되었더라도 정비 기간이 필요해 즉시 시행하지 못하고 공포 후 6개월이 지난날부터 적용됩니다. 다만, 개정법 시행 전에 임차권 등기명령이 있었지만, 개정법 시행 당시 집주인에게 송달되지 않았더라도 개정법의 적용을 받을 수 있게 함으로써 법 개정의 혜택을 최대한 많은 받을 수 있도록 했습니다.
 

주택표준계약서에 특약사항 기재 권고

법무부는 개정법률의 실효성을 높이기 위해 주택임대차표준계약서도 개정할 예정입니다. 집주인이 미리 고지하지 않은 선순위 임대차 정보가 있거나 국세, 지방세를 내지 않은 사실이 확인되면 임차인은 위약금 없이 계약을 해지하는 특약을 계약서에 기재하는 것을 권유합니다. 법무부에 따르면 임대차계약서 작성 당시 표준계약서에 따라 특약을 맺을 때, 임대인이 알려주지 않은 선순위 임대차 정보와 세금 체납 사실이 발각되면 임차인은 임대차계약을 해제하고 전세사기 피해를 탈피할 수 있다고 설명했습니다.